Administratia A-Z

1. Definire, rol   

     În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

     Prin bloc de locuinţe - clădire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar restul, proprietate comună indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună. 

     Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.

2. Reguli organizatorice 

Condiţii de constituire

     Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu.

     În cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociatii de proprietari pe una sau mai multe scari, daca proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata si daca este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari. Asociaţiile de proprietari se pot constitui, potrivit aliniatului precedent, prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

     Pentru a se stabili dacă este posibilă defalcarea tehnică a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcări/repartizări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi - electricitate, gaze naturale, apă sau altele asemenea - cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.

     Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.

     Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut. Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

     Dacă nu este întrunit cvorumul, o nouă convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei întâlniri. În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor

Acordul de asociere a proprietarilor

     Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în două exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal constituie anexă la acordul de asociere.

     Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal ,în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

     În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna că acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilităţi.

     Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vânzare-cumpărare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaţie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comună şi cota-parte din proprietatea comună ce revine fiecărui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă

     Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul ,se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalită

Adoptarea statutului asociaţiei de proprietari

În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:

a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari; 

b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;

c) mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli; 

d) membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora; e) structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari; 

f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari; 

g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari; 

h) dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condiţiile legii.

Organele asociaţiei de proprietari

     În cadrul adunării de constituire a asociaţiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora, precum şi durata mandatelor lor.

Adunarea generală

     Asociaţia de proprietari adoptă hotărâri în adunarea generală, care se ţine obligatoriu cel puţin o dată pe an, de regulă, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia să participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

     Pentru situaţii speciale, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel puţin 20% din cotele de proprietate.

     Toţi proprietarii trebuie anunţaţi despre convocarea oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

     Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată şi reconvocată. La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocării membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afişul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de aceştia.

Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizează principalele aspecte şi adoptă hotărâri cu privire la:

a) activitatea de administrare si de întretinere a condominiului, aprobarea lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua în cursul anului, încheierea contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor si lucrarilor de care beneficiaza asociatia de proprietari, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care aceasta le are fata de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii; 

b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protectie la degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidare, potrivit legislatiei în vigoare; 

c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare si de întretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activitatile pentru care se pot încheia contracte de prestare de servicii; 

d) modul de folosire a spaţiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinaţiei unor asemenea spaţii. Schimbarea destinaţiei acestor spaţii nu se va putea face decât cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate, atât pe orizontală, cât şi pe verticală; 

e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoană fizică atestată şi angajată cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii ori persoană juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare; 

f) condiţiile de angajare a administratorului prin prezentarea şi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmează a fi încheiat cu o persoană juridică specializată; 

g) cuantumul garanţiei materiale care trebuie depusă de către administrator; 

h) alegerea comisiei de cenzori, precum şi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia; 

i) numărul şi funcţiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodărirea clădirii, funcţiile care se remunerează, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneraţiilor; activitatea comitetului executiv şi a preşedintelui; 

j) rotunjirea la leu a contravalorii obligaţiilor de plată. 

Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelaşi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei.

 Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele: 

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună; 

b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează; 

c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă; 

d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.

Comitetul executiv

     Comitetul executiv, format dintr-un număr de 3 - 11 membri stabiliţi de adunarea generală dintre membrii asociaţiei de proprietari, asigură ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi acţionează operativ în legătură cu:

a) activitatea curenta de administrare si de întretinere a condominiului; derularea contractelor încheiate cu agentii economici furnizori; repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întretinere si curatenie, potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente; 

b) urmarirea bunei functionari a instalatiilor din locuinte sau din spatiile cu alta destinatie decât cea de locuinta; stabilirea masurilor necesare functionarii în bune conditii a partilor comune ale constructiei si instalatiilor condominiului; 

c) rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociatiei de proprietari;" 

d) organizarea adunărilor generale, precum şi a altor acţiuni stabilite de adunarea generală.

     Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli.

     După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.

Preşedintele asociaţiei

     Preşedintele asociaţiei de proprietari este ales, prin votul adunării generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.

     Preşedintele asociaţiei de proprietari urmăreşte şi asigură respectarea statutului şi a hotărârilor asociaţiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, îndeplinirea în condiţiile legii a prevederilor bugetului de venituri şi cheltuieli, respectarea de către asociaţia de proprietari a ordinii publice şi a reglementărilor autorităţilor publice centrale şi locale.

     Preşedintele asociaţiei de proprietari convoacă şi conduce şedinţele de lucru ale comitetului executiv şi ale adunării generale.

     Preşedintele asociaţiei de proprietari angajează prin semnătura sa asociaţia de proprietari în relaţiile acesteia cu terţii.

     Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.

Comisia de cenzori

     Comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.

Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care au cunoştinţe de specialitate şi experienţă în domeniile financiar, economic şi/sau juridic şi care nu fac parte din comitetul executiv.

Comisia de cenzori îşi alege la prima reuniune preşedintele din rândul membrilor ei.

Atribuţiile comisiei de cenzori sunt următoarele:

a) verificarea execuţiei bugetare; 

b) verificarea şi validarea documentelor şi a angajamentelor de plată; c) urmărirea depunerii în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului care depăşeşte plafonul de casă; 

d) verificarea trimestrială a gestiunii asociaţiei de proprietari; 

e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile curente şi constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei de proprietari; 

f) verificarea lunară a situaţiei de încasări şi plăţi; 

g) controlul inopinat al încasărilor şi al plăţilor; 

h) verificarea lunară a situaţiei soldurilor elementelor de activ şi de pasiv. 

Comisia de cenzori prezintă în faţa adunării generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activităţii sale.

Administratorul

     Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate înfiintate conform art. 4 din H.G. nr.400/2003 modificata si completata prin H.G. nr.1386/2003, angajate cu contract individual de munca ori cu conventie civila de prestari de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotarârii adunarii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de proprietarul cladirii pe care urmeaza sa o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia.

     Obligaţiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.

     Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a bunurilor materiale, mijloacelor banesti sau a oricaror alte valori aflate în proprietatea, folosinta sau detinerea asociatiei de proprietari, adunarea generala a proprietarilor poate hotarî constituirea unei garantii suplimentare. Suma garantiei în numerar, prevazuta în Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea în legatura cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor publice cu modificarile ulterioare, si a garantiei suplimentare nu poate depasi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului.

     Garantia se depune în contul bancar al asociatiei de proprietari respective si poate fi restituita gestionarului, împreuna cu dobânda aferenta, la încetarea contractului/conventiei civile de prestari de servicii, în situatia în care nu a cauzat o paguba sau când paguba a fost acoperita în întregime.

     Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.

     Administratorul, persoană fizică, poate fi angajat şi pe funcţia de contabil, dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute în statut şi în normele metodologice

     Asociaţia de proprietari angajează administratorul şi contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă de prestări de servicii, care prevede drepturile şi obligaţiile fiecăreia dintre părţi, stabilite prin negociere.

     Pentru reparaţii şi pentru alte activităţi de întreţinere administratorul, ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiză şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legilor existente.

Pentru asigurarea funcţionării centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochişti şi alte persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă de prestări de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoană juridică.

Încadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.

Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile de prestări de servicii, sarcinile, drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri între părţi, cu respectarea prevederilor legale.

Administratorul, persoană fizică sau juridică, are următoarele atribuţii principale:

A. asigură managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin: 

a) gestiunea bunurilor şi fondurilor băneşti; 

b) întocmirea listelor lunare de plată; 

c) încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari; 

d) efectuarea plăţilor şi încasărilor; 

e) sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor, cu penalizările aferente; 

f) calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari; 

g) actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment; 

h) întocmirea şi păstrarea evidenţelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari, specifice managementului financiar; 

i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari; 

j) verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;

 k) controlul facturării corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea există şi au fost montate în conformitate cu prevederile legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu există contorizare la nivel de asociaţie de proprietari; 

l) verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apă, gaze, energie electrică şi termică, salubrizare şi altele asemenea); 

m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;

B. asigură managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin: 

a) urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia; 

b) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune; 

c) procurarea mijloacelor materiale întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, răspunderea asupra integrităţii acestora; 

d) înştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii; 

e) angajarea si urmarirea realizarii contractelor aprobate de adunarea generala, încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, închirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. În contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice în vigoare; 

f) verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există, administratorul îi înştiinţează pe cei în cauză, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare să încheie contracte cu asociaţia de proprietari; 

g) supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigurarea efectuării de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării; 

h) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv; 

i) efectuarea de verificări în vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apă şi altele asemenea). Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale (apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă), se înştiinţează proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defecţiuni; 

j) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;

C. îndeplineşte orice alte obligaţii prevăzute de legislaţia în vigoare.

3. Acordarea personalităţii juridice şi obţinerea codului de inregistrare fiscala

Acordarea personalităţii juridice

     Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari, împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării constitutive se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.

     Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului delegat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul. Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie. Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.

Obţinerea codului de inregistrare fiscala

     Pentru obţinerea codului de inregistrare fiscala va fi completat  formularul 010-„Declaraţie de înregistrare fiscală/Declaratie de mentiuni pentru persoane juridice, asociaţii familiale şi asociaţii fără personalitate juridică” cod MFP 14.13.01.10.11/1 (prezentată în Anexa 1). Declaraţia de înregistrare fiscală va fi însoţită de acte doveditoare ale informaţiilor înscrise în declaraţie.

     Declaraţiile de înregistrare fiscală se depun la direcţiile generale ale finanţelor publice judeţene şi a municipiului Bucureşti sau la administraţiile financiare ale sectoarelor municipiului Bucureşti, în termen de 15 zile de la eliberarea actului legal de constituire.

     Pe baza declaraţiei de înregistrare fiscală depusă de plătitorul de impozite şi taxe, organele fiscale vor atribui codul de inregistrare fiscala şi vor elibera certificatul de înregistrare fiscală în termen de 15 zile de la data depunerii declaraţiei. Eliberarea certificatelor de înregistrare fiscală este supusă taxelor de timbru, potrivit legii.

     Modificările intervenite în datele declarate se comunică organelor fiscale prin completarea şi depunerea formularului 010 „Declaraţiei de înregistrare fiscală/ Declaraţie de menţiuni pentru persoane juridice, asociaţii familiale şi asociaţii fără personalitate juridică” -, cod MFP14.13.01.10.11/1, în termen de 15 zile de la data producerii acestora.

Constituie contravenţii următoarele fapte dacă, potrivit legii penale, nu sunt considerate infracţiuni:

· nedepunerea în termen a declaraţiei de înregistrare sau de menţiuni; 

· depunerea de declaraţii de înregistrare fictive, neconforme cu realitatea; 

· prezentarea şi primirea documentelor care nu au înscris codul de inregistrare fiscala; 

· înscrierea pe documente a unor coduri de inregistrare fiscala false.

4. Drepturile şi obligaţiile proprietarilor 

Obligaţiile proprietarilor

     Fiecare proprietar este obligat să îşi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea individuală şi cota-parte de proprietate comună indiviză aferentă acesteia) în bună stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.

     Proprietarii de apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sunt obligaţi să plătească cotele de întreţinere obişnuite sau speciale către asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clădirii.

     Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligaţi:

a) să plătească în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari; 

b) să anunţe, în scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizită, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei, de minimum 15 zile pe lună, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari; 

c) să semnaleze în timp util orice problemă care apare la instalaţiile de folosinţă comună; 

d) să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convieţuire socială în cadrul condominiului, să anunţe comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietăţii individuale, cerând acordul în scris, şi să prezinte, în copie, toate documentele necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize şi altele asemenea), în termen de 30 de zile lucrătoare de la obţinerea acordului; 

e) să nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari; 

f) să accepte accesul în spaţiul său, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai prin spaţiul respectiv. Reprezentantul asociaţiei de proprietari va fi însoţit de persoana care va repara defecţiunea şi de cel puţin un martor din cadrul asociaţiei de proprietari. Fac excepţie cazurile de maximă urgenţă, când nu este necesar nici un preaviz; 

g) în condiţii de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, să nu aducă prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie; h) să încheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociază cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comună folosită în interes personal. 

Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii: 

a) să respecte statutul asociaţiei de proprietari; 

b) să se supună hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari; 

c) să participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari; 

d) să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari; e) să nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;

f) să participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maximă urgenţă, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari; g) să se conformeze obligaţiilor proprietarilor din condominiu;

     Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau orice altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau altei proprietăţi individuale, trebuie să realizeze reparaţiile necesare ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii

     În cazul spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

     Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.

     Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

     Dacă unul dintre proprietari împiedică, cu bună ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, creând prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru folosirea normală a condominiului se vor hotărî pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.

     Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă are obligaţia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezoluţiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.

Drepturile proprietarilor

     Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociaţia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din condominiu în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.

     Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate înstrăina, în deplină libertate, proprietatea imobiliară pe care o deţine în cadrul condominiului.

     Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:

a) să participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauză trebuie să posede capacitate juridică deplină. Minorii şi persoanele puse sub interdicţie nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari; 

b) să solicite şi să primească, ori de câte ori este necesar şi motivat, explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie afişat pe lista de plată şi să conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsă, să se adreseze adunării generale; contestaţia nu suspendă plata contribuţiei, dar determină, în cazul aprobării, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară, în cadrul comitetului executiv sau al adunării generale a asociaţiei de proprietari; 

c) dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natură să producă daune considerabile unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia; 

d) să solicite, în baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporară a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament este de cel puţin 15 zile calendaristice pe lună; 

e) să pună întrebări şi să solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari; 

f) să beneficieze, când este cazul, de toate facilităţile rezultate în urma activităţilor desfăşurate de asociaţia de proprietari, în funcţie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare; 

g) să participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în funcţie de capacităţile profesionale; 

h) să beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, pentru iniţiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari; 

i) să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuită, şi să participe activ la acţiunea de soluţionare.

Dizolvarea asociaţiei de proprietari

     Asociaţia de proprietari se va dizolva în situaţia în care numărul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentanţilor acestora, în condiţii de maximă urgenţă, când situaţia sau când starea condominiului o impune.

Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în următoarele cazuri:

a) când scopul pentru care a fost legal înfiinţată nu se îndeplineşte;

b) prin hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu votul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi.

     În momentul dizolvării patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proporţional cu cotele-părţi din proprietatea comună sau, dacă este cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.

     Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria sau administraţia financiară unde aceasta a fost înregistrată.

5. Aspecte administrative si economico-financiare

Organizarea contabilităţii

Asociaţiile de proprietari au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fara scop lucrativ si normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor nr. 1591/1998, cu modificarile ulterioare.

Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea si îndrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, întocmita potrivit prevederilor Ordinului ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001, pâna la data de 1 martie pentru situatia la 31 decembrie si pâna la data de 1 septembrie pentru situatia la 30 iunie. Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida dubla vor depune situatia financiara anuala pâna la data de 1 martie a anului urmator.

Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.

Casierul răspunde de efectuarea de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier.

Bugetul anual

     Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic. Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi funcţionare a proprietăţii comune. Bugetul anual va trebui sa fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociaţiei de proprietari. Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filială C.E.C.

Cheltuieli comune

     Stabilirea cotei-părţi din cheltuielile de reparaţie a proprietăţii comune ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă proprietăţii individuale.

     Cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii legate de proprietăţile individuale din condominiu şi care nu pot fi înregistrate pe fiecare dintre acestea, sau pentru servicii legate de exploatarea şi întreţinerea proprietăţii comune, se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

     În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.

Cu aprobarea dată prin votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plăti la termenele stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

     Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora.

     Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acţiunea este scutită de taxa de timbru. Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.

Fondul de rulment şi fondul de reparaţii

     În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente asociaţia de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regulă fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor condominii echivalente ca mărime.

     Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei-părţi ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată.

     În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment

     Fondul de rulment deja încasat se restituie numai în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel.

     Asociaţia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaţiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioadă de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Repartizarea cheltuielilor şi veniturilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea condominiilor

     Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriaşi, efectuează cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaţii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obţine venituri care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală.

     Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi sumele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizează proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.

     Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului.

     În funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifică în:

A. cheltuieli pe persoană; 

B. cheltuieli pe cotă-parte de proprietate deţinută în condominiu; 

C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de altă natură.

     Pentru spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu ori pentru apartamentele sau spaţiile ai căror deţinători prin natura activităţilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocaţi şi alţii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală încheiată cu proprietarii acestor spaţii sau apartamente. Cheltuielile pentru apă rece şi canalizare, apă caldă menajeră, încălzire, gaze naturale, energie electrică pentru părţile comune, pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizaţii se repartizează conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spaţii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentând cheltuielile aferente locuinţelor/apartamentelor.

     În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din condominiu refuză încheierea de convenţii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Penalizarile pentru intarzierea platii cotelor de intretinere

     Pentru neplata cotelor de intretinere prevazute in lista de plata afisata lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu , impune o penalizare oricarui proprietar care se face vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere lunare la care s-a aplicat.

     Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face in baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate in scopul recuperarii datoriilor vor fi suportate de restantierii in cauza

Sancţiuni

     Asociaţia de proprietari va răspunde de administrarea şi de funcţionarea condominiului/condominiilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizări concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cotă-parte indiviză sau pe număr de persoane, după caz, avându-se în vedere prevederile legale şi opţiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)

     Nici un proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii

     Administrarea condominiului se va face în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, ale prezentului acord de asociere şi ale statutului asociaţiei de proprietari, precum şi cu regulile şi regulamentele care se vor adopta prin hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

     Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotărârilor şi rezoluţiilor adoptate legal de către asociaţia de proprietari.

     Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri şi rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauză, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligării la conformare. În cazul în care un chiriaş sau alt ocupant al apartamentului ori spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu respectă reglementările menţionate, asociaţia de proprietari îl poate chema în judecată pe chiriaşul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau pe ambii, după cum hotărăşte asociaţia de proprietari.

     Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiune în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

     Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.

     Orice hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari ce intră sub incidenţa acestei reglementări se aplică numai după expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

6. Aspecte de natură fiscală

A. În situaţia în care asociaţia are angajaţi cu contract de muncă - cu timp de munca integral sau partial.

Obligaţiile fiscale sunt aceleaşi ca în cazul altor angajatori, şi anume:

· să calculeze şi să reţină impozitul aferent veniturilor lunare de natură salarială ale angajaţilor, la data efectuării plăţii acestor venituri; 

· să vireze impozitul la bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare; 

· să solicite organului fiscal, pe baza de cerere, formularul tipizat al fişelor fiscale;

 · să completeze fişa fiscală cu datele personale ale contribuabilului, menţiunile referitoare la deducerile personale, veniturile din salarii obţinute şi impozitul reţinut şi virat în cursul anului, precum şi rezultatul regularizării impozitului plătit pe venitul anual sub formă de salarii. Până la completarea fisei fiscale cu datele personale necesare acordării deducerilor personale suplimentare, salariaţii vor beneficia de deducerea personală de bază, urmând ca angajatorii să efectueze regularizarea veniturilor salariale.

 · să completeze fişa fiscală pe întreaga durată de efectuare a plăţii salariilor, să recalculeze şi să regularizeze anual impozitul pe salarii; 

· să determine venitul anual impozabil din salarii şi să stabilească diferenţa dintre impozitul calculat la nivelul anului şi cel calculat şi reţinut lunar anticipat în cursul anului fiscal, până în ultima zi lucrătoare a lunii februarie a anului fiscal următor, precum şi să efectueze regularizarea acestor diferenţe în termen de 90 de zile de la această dată, pentru persoanele fizice care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a) au fost angajaţii permanenţi ai plătitorului în cursul anului, cu funcţie de bază; 

b) nu au alte surse de venit care se cuprind în venitul anual global impozabil. 

· să păstreze fişa fiscală pe întreaga durata a angajării şi să transmită organului fiscal competent şi angajatului, sub semnătură, câte o copie pentru fiecare an fiscal. 

· să înmâneze fişa fiscală cu specificaţia "copie pentru angajat", persoanelor fizice care încetează să obţină venituri din salarii în timpul anului, odată cu definitivarea formelor de lichidare sau la încetarea raporturilor în baza cărora au fost obţinute veniturile asimilate salariilor. 

· să depună o declaraţie privind calcularea şi reţinerea impozitului, la organul fiscal competent, la termenul stabilit de Ministerul Finanţelor Publice.

Sumele primite de angajaţi pentru munca prestată ca urmare a contractului individual de muncă şi a contractului colectiv de muncă încheiat cu asociaţia pot cuprinde:

· salariile de bază; 

· sporurile şi adaosurile de orice fel; 

· indemnizaţiile de orice fel; 

· recompensele şi premiile de orice fel; 

· sumele primite pentru concediul de odihnă; 

· sumele primite din fondul de asigurări sociale în caz de incapacitate temporară de muncă şi de maternitate; 

· sumele primite pentru concediul privind îngrijirea copilului în vârstă de până la 2 ani; 

· sumele primite pentru concediul privind îngrijirea copilului cu handicap, până la împlinirea de către acesta a vârstei de 3 ani; · sumele primite pentru concedii medicale privind îngrijirea copiilor cu handicap accentuat sau grav, până la împlinirea de către copii a vârstei de 18 ani; 

· orice alte câştiguri în bani şi în natură, primite de la angajatori de către angajaţi, ca plată a muncii lor. În categoriile de venituri din salarii se cuprind şi orice avantaje în bani şi/sau în natură primite de o persoană fizică, cu titlu gratuit sau cu plată parţială, precum şi folosirea în scop personal a bunurilor şi drepturilor aferente desfăşurării activităţii (Detalii în Anexa 2).

Fişele fiscale

Rol

     Fişa fiscala reprezintă instrumentul concret pe baza căruia se efectuează calculul impozitului pe veniturile din salarii.

Modele de formulare

     Fişele fiscale se completează pe formularele tipărite prezentate în anexa nr. 1 la Ordinul Ministrului Finanţelor Publice nr. 2260/2001, publicat în Monitorul Oficial al României Partea I, nr. 799. Fişele fiscale folosite la calculul impozitului pe veniturile din salarii sunt următoarele :

· "Fişa fiscală 1 (FF1) - pentru venituri din salarii obţinute în cadrul funcţiei de bază (prezentată în Anexa 3) 

· "Fişa fiscală 2 (FF2) - pentru venituri din salarii altele decât cele de la funcţia de bază (prezentată în Anexa 4)

Cum se tipăresc şi se distribuie fişele fiscale

     Fişele fiscale se tipăresc în trei exemplare. Exemplarul "original pentru plătitor" , rămâne la angajator ( asociatie), care este obligat sa-l păstreze pe întreaga durată a angajării. Celelalte exemplare "copii" se distribuie de către plătitor astfel :

- exemplarul "copie pentru unitatea fiscală" se depune la unitatea fiscală competentă

 - exemplarul "copie pentru angajat" se transmite angajatului.

De unde se obţin fişele fiscale

     Plătitorii de salarii şi venituri asimilate salariilor, care nu conduc pe calculator evidenţa personalului şi a retribuţiilor, au obligaţia să solicite formularele de fişe fiscale, până la data de 30 noiembrie a fiecărui an pentru anul următor. În cursul anului, ori de câte ori este necesar, plătitorul va solicita prin cerere depusă la unitate fiscală:

· fişe fiscale pentru noii angajaţi; 

· fişe fiscale pentru noile persoane fizice care urmează să obţină venituri din salarii, altele decât funcţia de bază.

Cum se solicită fişele fiscale

     Fişele fiscale se solicită pe baza unei cereri, care trebuie să conţină, obligatoriu, următoarele date:

· datele de identificare ale plătitorului: nume, prenume/denumire, cod numeric personal/cod fiscal, adresa domiciliului/sediului social declarat etc.; 

· numărul de angajaţi care obţin venituri din salarii la funcţia de bază, pentru care se solicită Fişe fiscale 1; 

· numărul persoanelor fizice care obţin venituri din salarii, altele decât cele de la funcţia de bază, pentru care se solicită Fişe fiscale 2.  

Cum se pregătesc fişele fiscale în vederea depunerii la organul fiscal

     Fişele fiscale se grupează în pachete distincte, pe tip de fişe:

· pachete cu fişe fiscale 1; 

· pachete cu fişe fiscale 2. 

Pachetele cu fişele fiscale 1 se aranjează pe categorii:

 · fişe ale angajaţilor pentru care s-au efectuat operaţiunile de regularizare anuală; 

· fişe ale angajaţilor pentru care nu s-au efectuat operaţiunile de regularizare a sumelor, în cazul angajaţilor cu mai multe surse de venit;

      Fiecare pachet va fi însoţit de o situaţie centralizatoare în care se vor trece codul şi denumirea angajatorului, numărul şi categoria fişelor din pachetul respectiv, precum şi anul fiscal pentru care sunt întocmite fişele. Situaţia centralizatoare se semnează de conducerea unităţii plătitoare de salarii în cazul persoanelor juridice, de angajator în cazul persoanelor fizice şi de reprezentantul fiscal în cazul asociaţiilor fără personalitate juridică.

Unde se depun fişele fiscale

     Fişele fiscale se depun de către plătitor la unitatea fiscală în a cărei rază teritorială îşi are sediul sau domiciliul, după caz, sau unde este luat în evidenţa fiscală.

Care este data limită de depunere a fişelor fiscale 

Ultima zi a lunii februarie a anului curent pentru anul fiscal expirat.

Modificarea în cursul anului a datelor de identificare

      În cazul modificărilor în cursul anului a datelor de identificare, în exemplarul care se depune la organul fiscal vor fi înscrise datele de identificare valabile la data de 31 decembrie a anului fiscal, pentru care se depune fişa fiscală sau, după caz, la data încetării raporturilor de muncă cu angajatul respectiv.

Determinarea venitului din salarii 

Venitul brut 

     Venitul brut din salarii reprezintă totalitatea veniturilor de natură salarială menţionate anterior, precum şi a avantajelor primite de o persoană fizică, pe fiecare loc de realizare, indiferent de denumirea acestora sau de forma sub care sunt acordate.

Venitul net

     Venitul net din salarii se determină prin deducerea din venitul brut, a următoarelor cheltuieli, după caz: 

a) contribuţiile reţinute, potrivit legii, pentru pensia suplimentară, pentru protecţia socială a şomerilor şi pentru asigurările sociale de sănătate; 

b) o cotă de 15% din deducerea personală de bază, acordată cu titlu de cheltuieli profesionale, o dată cu deducerea personală de bază la acelaşi loc de muncă.

     Nu se iau in considerare veniturile neimpozabile si scutite de impozit conform art.5 si 6 din Ordonanta Guvernului nr.7-2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare.

Determinarea impozitului lunar

     Beneficiarii de venituri din salarii datorează un impozit lunar reprezentând plăţi anticipate, care se calculează şi se reţine la sursă de către plătitorii de venituri (asociaţiile de proprietari). Impozitul lunar se determină astfel:

 a) la locul unde se află funcţia de bază, prin aplicarea baremului lunar asupra bazei de calcul determinate ca diferenţă între venitul net din salarii aferent unei luni şi deducerile personale acordate pentru luna respectivă (vezi Anexa 5);

Impozit lunar = Baza de calcul lunară x Barem lunar

Baza de calcul lunară = Venit net lunar din salarii - Deduceri personale lunare (de bază şi suplimentare)

     În scopul determinării impozitului pe veniturile salariale, prin locul unde se află funcţia de bază se înţelege:

1) pentru persoanele fizice angajate la un singur loc de muncă, ultimul loc înscris în carnetul de muncă sau în documentele specifice care, potrivit reglementărilor legale, sunt asimilate acestora; 

2) în cazul cumulului de funcţii, locul ales de persoanele fizice. 

b) pentru veniturile din salarii, altele decât cele obţinute la funcţia de bază, prin aplicarea baremului lunar asupra bazei de calcul, determinate ca diferenţă între venitul brut şi contribuţia la asigurările sociale de sănătate, pe fiecare loc de realizare a acestuia. 

Impozit lunar = Baza de calcul lunară x Barem lunar

Baza de calcul lunara=Venit brut lunar-Contributia lunara din salarii la asigurarile sociale de sanatate 

În Anexa 6 sunt prezentate exemple privind determinarea impozitului lunar.

Baremul lunar este stabilit anual prin ordin al ministrului . Pentru anul 2003, Ordinul ministrului finantelor publice nr.1754/2002, publicat în Monitorul Oficial nr. 947/2002 stabileşte următorul barem lunar:

Venitul lunar impozabil*)(lei) Impozitul lunar (lei)  până la 2.100.000 18% 2.100.001-5.200..000 -- 378.000 + 23% pentru ceea ce depăşeşte suma de 2.100.000 lei 

5.200.001-8.300.000 -- 1.091.000 + 28% pentru ceea ce depăşeşte suma de 5.200.000 lei 

8.300.001-11.600.000 -- 1.959.000 + 34% pentru ceea ce depăşeşte suma de 8.300.000 lei peste 11.600.0003.081.000 + 40% pentru ceea ce depăşeşte suma de 11.600.000 lei  

*) Baza de calcul a venitului supus impozitului se calculeaza prin rotunjire la 1.000 lei in favoarea contribuabilului.

Evaluarea drepturilor salariale acordate în natură, precum şi a avantajelor acordate angajaţilor se face în momentul acordării şi se impozitează în luna în care au fost primite.

Documentele referitoare la calculul contravalorii veniturilor şi avantajelor în natură primite de angajat se vor anexa la statul de plată.

Reguli de bază privind calculul şi reţinerea impozitului aferent veniturilor salariale

     In situaţia în care veniturile din salarii se plătesc o singură dată pe lună sau sub formă de avans şi lichidare, calculul şi reţinerea se fac la data ultimei plăţi a drepturilor salariale aferente fiecărei luni (la lichidare);

     In situaţia în care în cursul unei luni angajatorii efectuează plăţi reprezentând premii, stimulente de orice fel, sume acordate potrivit legii pentru concediul de odihnă neefectuat şi altele asemenea, denumite plăţi intermediare, impozitul se calculează la fiecare plată, prin aplicarea baremului lunar asupra plăţilor intermediare cumulate până la data ultimei plăţi pentru care se face calculul.

Impozit calculat la fiecare plată lunară = Barem lunar x Plăţi intermediare cumulate până la data ultimei plăţi 

     Impozitul de reţinut la fiecare plată intermediară reprezintă diferenţa dintre impozitul calculat potrivit alineatului precedent şi suma impozitelor reţinute la plăţile intermediare anterioare.

     La data ultimei plăţi a drepturilor salariale aferente unei luni (lichidare) impozitul se calculează asupra veniturilor totale obţinute prin cumularea drepturilor respective cu plăţile intermediare.

Impozit calculat la fiecare plată lunară=Barem lunar x Venituri lunare totale (inclusiv plăţi intermediare) 

     Impozitul de reţinut la această dată reprezintă diferenţa dintre impozitul calculat asupra veniturilor totale şi suma impozitelor reţinute la plăţile intermediare.

Impozit de reţinut la ultima plată lunară = Impozit calculat la ultima plată lunară - Suma impozitelor reţinute la plăţile intermediare

     În cazul în care un angajat care obţine venituri din salariu la funcţia de bază se mută în cursul unei luni la un alt angajator, calculul impozitului se face pentru fiecare loc de realizare a venitului. Deducerile personale şi ale cheltuielilor profesionale se acordă numai de primul angajator, în limita veniturilor realizate pentru acea lună, până la data lichidării, recalcularea urmând să se efectueze o dată cu calculul impozitului anual.

     Veniturile în natură se consideră plătite la ultima plată a drepturilor salariale pentru luna respectivă. Impozitul aferent veniturilor şi avantajelor în natură se reţine din salariul primit de angajat în numerar pentru aceeaşi lună.

     Plătitorii de salarii si de venituri asimilate salariilor au obligaţia de a calcula si de a retine impozitul aferent veniturilor fiecarei luni, la data efectuarii platii acestor venituri, precum si de a-l vira la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii următoare .

     În cazul salariilor sau diferenţelor de salarii stabilite în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile, beneficiarii de astfel de venituri datorează un impozit final care se calculează şi se reţine la sursă de către plătitorii de venituri, prin aplicarea unei cote de 20% asupra bazei de calcul, determinate ca diferenţa dintre venitul brut şi contribuţiile obligatorii prevăzute de lege, şi nu se cumulează cu celelalte drepturi salariale ale lunii în care se plătesc.

Impozit final = 20% x Baza de calcul

  Baza de calcul =Venit brut - Contribuţii pentru:

 - pensia suplimentară 

-protecţia socială a şomerilor 

- asigurările sociale de sănătate

În cazul veniturilor încasate în avans în cursul anului pentru plata indemnizaţiilor de concediu de odihnă, acestea se cuprind în baza de calcul a lunilor la care se referă şi se cumulează cu celelalte drepturi primite în luna respectivă.

Baza de calcul = Venituri încasate în avans - Celelalte drepturi primite în luna respectivă

Regularizarea datelor din fişele fiscale

     Dacă la un angajat intervin schimbări care conduc la modificări ale deducerilor personale suplimentare, în urma înştiinţării angajatorului, acesta înscrie în fişa fiscală 1 (FF1) modificările intervenite. Modificarea se poate face şi pentru luni deja expirate din anul calendaristic în curs. Spre exemplu, dacă angajatul a încheiat căsătoria la data de 25 martie şi înştiinţează organul fiscal la data de 28 aprilie şi dacă toate celelalte condiţii sunt întrunite, angajatorul va înscrie deducerea personală pentru soţie, cu valabilitate din luna martie.

     Angajatorul poate face modificări referitoare la deducerea personală în fişa fiscală 1 (FF1) în cursul anului calendaristic şi în cazul în care se constată că înscrierile făcute sunt greşite.

     În cazul încetării activităţii în timpul anului, angajatorul va elibera angajatului un exemplar al fişei fiscale la data lichidării, iar către organul fiscal unde angajatorul îşi are sediul va transmite fişa fiscală respectivă până in ultima zi a lunii februarie a anului următor, în vederea regularizării anuale a impozitului.

     Diferenţele de impozit rezultate din operaţiunile de regularizare influenţează obligaţia de plată pentru bugetul de stat a impozitului pe venitul din salarii, a angajatorului, pentru luna în care are loc regularizarea, rezultând impozitul de virat pentru luna respectivă.

     Sumele reprezentând deduceri personale cuvenite, dar neacordate în cursul anului fiscal de către angajatori, precum şi deduceri personale acordate, dar necuvenite, se regularizează cu ocazia stabilirii impozitului anual pe venit.

     Pentru angajaţii care obţin venituri din salarii numai la funcţia de bază, impozitul anual pe veniturile din salarii se calculează prin aplicarea baremului mediu anual, prevăzut la art. 8 din ordonanţă, asupra bazei de impozitare anuală determinată ca diferenţă între venitul net anual şi suma deducerilor personale acordate în acel an.

     În vederea calculării impozitului anual şi a efectuării regularizărilor, angajatorii vor proceda astfel:

- fişele fiscale 1 (FF1) pentru care angajatorul nu este obligat să efectueze calculul anual al impozitului şi regularizarea acestuia, precum şi fişele fiscale 2 (FF2) vor fi transmise până in ultima zi lucratoare a lunii februarie a anului următor unităţii fiscale în a cărei rază teritorială angajatorul îşi are sediul sau domiciliul, după caz, sau unde este luat în evidenţa fiscală, în vederea efectuării regularizării anuale a impozitului;

- pentru cazurile în care angajatorii au obligaţia să efectueze, pe baza fişelor fiscale 1 (FF1), calculul impozitului anual şi regularizarea sumelor rezultate, aceştia vor efectua, până in ultima zi lucratoare a lunii februarie a anului următor, calculul impozitului anual şi vor stabili diferenţele dintre impozitul anual calculat şi suma impozitului calculat şi reţinut lunar pentru anul respectiv.

     Impozitul rest de plată sau de restituit, rezultat în urma recalculării anuale, se va regulariza cu angajatul in termen de 90 de zile de la aceasta data.

     Angajaţii permanenţi care au realizat şi alte venituri de natura celor care se globalizează (venituri din salarii, altele decât cele de la funcţia de bază, venituri din activităţi independente, venituri din cedarea folosinţei bunurilor) sunt obligaţi să înştiinţeze în scris angajatorul despre acest fapt în perioada 1-15 ianuarie a anului următor celui pentru care se face regularizarea. Sunt angajaţi permanenţi, în sensul ordonanţei, persoanele fizice care pe întreaga perioadă a anului fiscal şi-au desfăşurat activitatea la un singur angajator.

Sancţiuni

Constituie contravenţii următoarele fapte, dacă nu sunt săvârşite în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, să constituie infracţiuni:

 a) nerespectarea de către plătitorii de salarii şi venituri asimilate salariilor a obligaţiilor privind completarea şi păstrarea fişelor fiscale; b) netransmiterea fişelor fiscale la organul fiscal competent la termenul prevăzut de ordonanţa; 

c) neîndeplinirea obligaţiei de transmitere a fişei fiscale către angajat. Contravenţiile de mai sus se sancţionează cu amendă de la 10.000.000 lei la 50.000.000 lei.

 Aceste prevederi se completează cu dispoziţiile Ordonantei Guvernului nr.2/2002 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr.180/2002, cu exceptia art.28 si 29.

B. În situaţia în care se încheie contracte de prestări servicii cu persoane fizice care desfăşoară activităţi independente,

Asociaţia are obligatia sa calculeze si sa retina un impozit de 10% aplicat la venitul brut incasat, si sa-l vireze la bugetul de stat intre 1 si 10 inclusiv a lunii urmatoare celei in care se face plata venitului.

C. Impozitarea veniturilor obţinute de asociaţiile de proprietari

În conformitate cu prevederile Legii nr.414/2002 privind impozitul pe profit, publicată în Monitorul Oficial nr. 456 din 27 iunie 2002, veniturile unei asociaţii de proprietari obţinute din activităţi economice (de exemplu închirieri), sunt impozitate în mod diferenţiat, astfel: 

· dacă aceste venituri sunt utilizate pentru îmbunătăţirea confortului şi a eficienţei clădirii sau pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune, atunci veniturile sunt exceptate de plata impozitului; 

· dacă aceste venituri nu sunt utilizate în scopurile arătate mai sus, atunci ele se impun cu o cotă de 25%.

Calendar fiscal

Index legislativ

- Legea locuinţei nr. 114/ 1996, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 393/ 31.12.1997; 

- Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 44/ 1998 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 460/ 31 noiembrie 1998; 

- Legea nr. 145/ 1999 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 439/ 9 septembrie 1999; 

- Hotărârea Guvernului nr. 1275/ 2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 690/ 22 decembrie 2000; 

- Ordonanţa Guvernului nr. 7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare, publicată în Monitorul Oficial, nr. 435/ 3 august 2001; 

- Hotararea Guvernului nr.54/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Ordonantei Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei nr.83/11.02.2003; 

- Ordonanţa nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 544/1 septembrie 2001. 

- Legea nr.234/2002 pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial nr.296/30.aprilie 2002; - Hotararea Guvernului nr.400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,publicata in Monitorul Oficial nr.311/8 mai 2003; 

- Hotarâre nr. 1386 /2003 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobate prin Hotarârea Guvernului nr. 400/2003, publicata în Monitorul Oficial, Partea I nr. 863 din 4 decembrie 2003; 

Unde se pot obţine informaţii suplimentare? 

· Pentru problematica de la cap. 1-5, la: Þ Ministerul Administraţie şi Internelor 

- Direcţia generală servicii de gospodărire comunală – 222.36.84 

Þ Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti. · Pentru problematica de la cap. 6, - Aspecte de natura fiscala, la: 

Þ Telefon: 411.40.33, 411.40.48. 

Þ Administraţiile finanţelor publice – Seviciul (biroul) metodologie şi asistenţă pentru contribuabili.

SURSA: ANAF.ro